Casa accessibile: il fabbisogno di housing interessa ancora il 25% delle famiglie a Milano

Fondazione Housing Sociale nasce nel 2004 su impulso di Fondazione Cariplo per rispondere in modo mirato alla crescente emergenza abitativa, attraverso la promozione di iniziative che favoriscono la realizzazione di alloggi a canoni calmierati. In occasione del suo ventennale, che si è celebrato oggi, venerdì 4 ottobre 2024 alla presenza delle istituzioni, FHS ha presentato una serie di ricerche realizzate da una rete di esperti di rilievo – Cresme, Politecnico di Milano, Nomisma, Bocconi, EvaLab, e Avanzi – per indagare sulle problematiche, sullo stato dell’arte e sulle prospettive di sviluppo dell’housing sociale in Italia.

Dati: l’offerta abitativa accessibile a Milano e in Italia

A Milano appare evidente come l’offerta di alloggi a prezzi accessibili non sia ancora adeguata alla domanda. Grazie al contributo del Dipartimento di Architettura a Studi Urbani del Politecnico di Milano, infatti, è stato possibile ricostruire un quadro aggiornato dell’offerta abitativa attraverso una serie di rappresentazioni cartografiche accompagnate da schemi e da testi di commento. L’obiettivo è stato quello di comprendere il ruolo dell’offerta di housing sociale nella città, attraverso l’analisi delle iniziative realizzate nel periodo 2015-2023 su: interventi in housing sociale di nuova edificazione realizzati da diversi operatori (ad esempio Fondi e Cooperative); interventi di residenzialità universitaria convenzionata; offerta di residenzialità ERS temporanea rivolta a figure fragili o in emergenza abitativa; interventi di housing sociale promossi da enti di terzo settore sostenuti da Fondazione Cariplo.

I dati riportati sulle mappe geolocalizzate riportano collocazione, consistenza, accessibilità economica, selettività e tipologia dei promotori degli interventi. Queste differenti lenti analitiche hanno costituito la base per la costruzione di rappresentazioni tematiche. A Milano ci sono attualmente 16.681 alloggi in locazione a canoni calmierati, per lo più realizzati da fondi e cooperative edilizie.

Negli ultimi 10 anni ne sono stati realizzati 4000 in vendita convenzionata e 3551 in locazione, di cui il 10% destinato al canone sociale e a soggetti fragili seguiti dagli enti del terzo settore.

Questo dato dimostra che le forze in campo ci sono, ma le risorse non sono ancora sufficienti a rispondere al fabbisogno, poiché – come evidenzia la ricerca condotta da Nomisma - va considerato che le famiglie con entrate comprese tra 1.600€ e i 2.700€ mensili sono circa il 25% del totale. La ricerca fa un affondo anche sugli alloggi pubblici e privati locati ad enti del terzo settore: il dato – circa 1500 alloggi - non è “pulito”, come si dice in gergo, perché spesso si tratta di blocchi costituiti da poche unità difficili da intercettare; il numero che ne deriva, calcolato per difetto riesce comunque a identificare gli elementi per una possibile policy.

Allargando il punto di osservazione, la distribuzione geografica delle iniziative che emerge dal Primo rapporto sulla performance sociale del Social Housing in Italia - prodotto da Avanzi - evidenzia una maggiore presenza di interventi nelle regioni del Nord e del Centro Italia: in particolare, la metà dei progetti si trovano in Lombardia e Toscana (29,8% e 20,2% rispettivamente), mentre i rimanenti progetti sono distribuiti prevalentemente in Emilia-Romagna (18,1%), Piemonte (12,8%) e Veneto (9,6%), con diverse iniziative anche in Liguria, Lazio e Marche. Più del 70% dei progetti si trova nei capoluoghi.

Social Housing: la proposta di un fondo nazionale

Dalle ricerche presentate emerge la necessità di mettere in campo un mix coordinato di interventi di sistema sul fronte casa, che punti a regolamentare il mercato residenziale privato (affitti brevi inclusi, ma non solo) per sostenere in modo adeguato sia l’offerta, sia la domanda, con riguardo alle fasce di popolazione più vulnerabili. “Ma proprio per la complessità del tema, occorre evitare semplificazioni nelle soluzioni. L’idea di un piano di investimenti con un mix di capitali pubblici e privati che favorisca l’aumento dello stock abitativo è certamente da accogliere con entusiasmo.” – spiega in un articolo Raffaella Saporito è Associate Professor of Practice of Government, Health and Not for Profit presso SDA Bocconi School of Management. E l’housing sociale, così come viene inteso in Italia, ossia una residenza in locazione a canoni calmierati e in vendita a canoni convenzionati, per lo più realizzata da privati, ma non solo, è una parte di questo mix.

Tra le criticità emerse nel fornire una risposta adeguata alle esigenze di sviluppo dell’housing vi è il tema dell’accesso al capitale. L’housing sociale richiede, per le sue caratteristiche, capitali di lungo termine, disposti quindi a essere ripagati in un orizzonte temporale non inferiore ai 30 anni e con una motivazione a generare un positivo impatto, ma soprattutto tassi inferiori a quelli di mercato. L’indagine realizzata da Università Bocconi propone, sulla scorta dell’esperienza francese e di quella olandese, pur molto diverse tra loro ma unite da strumenti economico finanziari della stessa natura, la strutturazione di un fondo nazionale di garanzia per gli interventi di social housing pensato per la situazione italiana. I casi analizzati mostrano come vi sia un concorso tra istituzioni pubbliche e soggetti privati nello sviluppare le operazioni e come le banche di sviluppo, nei casi francese e olandese, abbiano giocato un ruolo fondamentale nel supportare i progetti.

Ad integrazione dell’analisi, con il contributo di Cresme, è stata realizzata una mappatura del fabbisogno di housing e della tipologia di risposta abitativa realizzabile sui diversi territori; la ricerca incrocia i prezzi medi di mercato con la domanda, analizzando i dati in termini quantitativi.

In relazione all’offerta che già esiste sul mercato si può, infatti, ipotizzare dove l’housing sociale abbia ragione di esistere e dove invece, dati i valori di mercato già molto bassi, sia necessario per dare risposta alla domanda abitativa avvicinarsi a canoni paragonabili all’ERP e quindi ad una soluzione non percorribile per un privato se non a fronte di una porzione di fondo perduto. Si tratta di una mappatura sintetica, per province e comuni capoluogo, che incrocia i prezzi medi di mercato con la domanda in termini quantitativi.

L’esperienza di Fondazione Housing Sociale e Fondazione Cariplo

Dal 2004 le due Fondazioni promuovono lo sviluppo dell’housing sociale in Italia, con l’obiettivo di affrontare concretamente l’emergenza casa. Ad oggi, hanno messo in campo un ventaglio di azioni integrate per rispondere alle esigenze abitative di diversi target coinvolti, in chiave di accessibilità economica e inclusione. Il social housing è indirizzato a giovani coppie, anziani, immigrati, studenti e in generale a coloro che vivono una particolare condizione di fragilità socioeconomica, ai quali offre, a seconda dei casi e delle convenzioni, diversi servizi o residenziali erogati con un approccio “tailor made”.

Fondazione Cariplo

Da sempre Fondazione Cariplo è attenta al tema della casa. Per farlo agisce in due modi. Da un lato promuove l’housing sviluppato dalla Fondazione Housing Sociale, che Cariplo ha fatto nascere 20 anni fa e che si dedica a progetti ad esempio per famiglie giovani, studenti, anziani, etc. Questa azione viene realizzata attraverso investimenti del patrimonio in fondi che hanno l’obiettivo di realizzare abitazioni, spesso in un regime di rigenerazione urbana. Dall’altro, ogni anno, sostiene con l’attività filantropica interventi di housing che si rivolgono principalmente alle fasce più fragili, in emergenza, approcciando con lungimiranza un problema che negli anni è andato crescendo, aggravato da dinamiche sociali ed economiche sempre più complesse, come la precarietà lavorativa, la crescita dei costi abitativi e l’indebolimento delle reti di supporto tradizionali. Dal 2000, la Fondazione ha messo in campo circa 80 milioni di euro mettendo a disposizione oltre 6mila posti letto, o appartamenti, per dare risposta alle emergenze di chi si trova a vivere una situazione di fragilità e sperimenta grandi difficoltà, specialmente quando vengono toccate questioni essenziali. Un capitolo strettamente collegato è l’housing sociale legato al Dopodinoi che consente alle persone con disabilità di vivere in autonomia, emancipandosi dalla famiglia, ma potendo contare su una rete di supporto.

Fondazione Housing Sociale

La Fondazione ha avuto un ruolo di primo piano nello sviluppo del Fondo Investimenti per l’Abitare, gestito da CDPI SGR, alla base del Sistema Integrato dei Fondi di Housing Sociale - “SIF” - (attivato alla luce del Piano Nazionale di Edilizia Abitativa di cui al DPCM del 16 luglio 2009), che realizza progetti di housing sociale in tutta Italia. Il SIF consiste in un fondo di fondi a livello nazionale che, con una dotazione di circa 2 miliardi di euro di risorse, investe a sua volta nei fondi immobiliari etici a livello locale fino all’80% della loro capitalizzazione. La parte restante, che ammonta a circa 1 miliardo di euro, è stata raccolta dai fondi presso investitori radicati sul territorio.

L’housing sociale e collaborativo promosso dalla Fondazione Housing Sociale propone un modo di abitare sia gli spazi privati, sia quelli pubblici finalizzato a migliorare la propria condizione di vita, mettendo in atto soluzioni collaborative e sostenibili. I progetti di housing sociale offrono, infatti, agli abitanti spazi comuni e strumenti per realizzare attività collaborative legate al vivere quotidiano e considerano gli spazi pubblici come risorse nei fenomeni di interazione: piattaforme trasformabili attraverso l’utilizzo negoziato e l’intervento diretto dei fruitori.

Solo in Lombardia, FHS in qualità di advisor tecnico-sociale di fondi di housing, ha promosso la realizzazione di 3.000 alloggi in locazione, coinvolto +3.000 famiglie nei percorsi di community engagement e avviato 6 associazioni di abitanti.

“L’esperienza ventennale di Fondazione Housing Sociale e di Fondazione Cariplo insegna che l’housing sociale non è solo una questione di quantità di alloggi, ma di qualità della vita. La sfida di oggi è rispondere al crescente fabbisogno abitativo, non solo per chi si trova in condizioni di difficoltà, ma per tutti coloro che, pur essendo esclusi dalle categorie di fragilità tradizionali, non riescono ad accedere al mercato immobiliare. In questo contesto, l’housing sociale non è solo una soluzione temporanea, ma un modo per costruire un futuro più equo e inclusivo, in cui la casa non sia solo un bene economico, ma un diritto sociale." – ha dichiarato Giovanni Azzone, presidente di Fondazione Cariplo

“Il problema della casa è tornato ad essere centrale per la salute stessa delle città. Non si può accettare il fatto che sulla base delle semplici dinamiche di mercato, intere città come Berlino, Londra o anche Milano, abbiano costi di accesso alla casa incompatibili con una parte consistente della popolazione che aspira ad entrare a far parte della comunità urbana. La Fondazione Housing Sociale ha svolto e intende svolgere un ruolo importante per contrastare questa tendenza sperimentando modelli di intervento capaci di offrire soluzioni efficaci, entro un sistema di offerta articolato tra pubblico, privato e terzo settore” - ha dichiarato Alessandro Balducci, presidente di Fondazione Housing Sociale

“Fondazione Housing Sociale, attraverso gli studi promossi grazie al sostegno di Fondazione Cariplo, a distanza di 20 anni dalla sua nascita, si è proposta di comprendere con quali strumenti affrontare l’evoluzione del crescente fabbisogno abitativo in un contesto, quello attuale, molto critico. Un punto di partenza necessario per prepararsi a cogliere, insieme agli altri operatori, le opportunità che verranno offerte dalla futura piattaforma europea” – ha dichiarato Giordana Ferri, direttore esecutivo di Fondazione Housing Sociale.