Mattone: i prezzi corrono

«L’onda lunga del boom immobiliare è arrivata da Milano a Monza». A dirlo è Giulio Carpinelli, vicepresidente FIMAA Milano, Lodi, Monza e Brianza, federazione che riunisce gli agenti immobiliari e merceologici aderente a Confcommercio.

Mattone: i prezzi corrono

Un’ottima notizia per chi vende casa, un po’ meno per chi vuole acquistarla perché costretto a sborsare di più. Basta guardare ai dati elaborati dall’associazione. Nel secondo semestre del 2022, il mercato immobiliare a Monza ha dato segni di vivacità per quanto riguarda le transazioni residenziali: le quotazioni delle case nuove, infatti, sono aumentate del 4 per cento rispetto ai primi sei mesi dell’anno e dell’8,6 per cento sul 2020.

Tradotto in banconote significa che per comprarne una in centro città servono 5 mila e 200 euro al metro quadro (la metà di quanto richiesto nel cuore di Milano), 3 mila e 356 se ci si sposta nella zona nord, 3 mila e 117 a ovest e 2 mila e 415 a est. Stesso segno più anche per gli appartamenti recenti e le abitazioni «vecchie» (+5 per cento). I prezzi, comunque, non sembrano intimorire gli acquirenti; merito, spiega Carpinelli, pure dell’inflazione che «favorisce gli investimenti nell’immobiliare. Chi dispone di una certa liquidità, torna ad acquistare immobili per poi destinarli alla locazione».

Cosa dicono i dati

Passando a quest’ultima il trend resta positivo anche se gli ultimi dati forniti dall’osservatorio del portale immobiliare leader in Italia, Immobiliare.it, dicono che il 40 per cento delle case messe sul mercato per la locazione sono rimaste sfitte nel primo trimestre di quest’anno. Se per un mono/bilocale arredato nel 2020 bastavano 441 euro al mese, ora ne occorrono 520 (+18 per cento); per gli appartamenti di oltre 70 metri quadrati non arredati, i valori dei canoni annui al metro quadrato sono passati da 61 a 73 euro.

Per negozi e uffici la tendenza è stata decisamente meno brillante: per i primi, le quotazioni sono aumentate solo dell’1 per cento nel 2022 da un semestre all’altro, per i secondi sono rimaste invariate. Discorso analogo per gli affitti: quelli dei negozi sono aumentati del 7,1 per cento, stabili quelli degli uffici.

In provincia: a Est costa di più

Il dato più rilevante riguarda la zona Est che comprende 21 Comuni, tra cui Vimercate, Villasanta e Concorezzo: nel secondo semestre del 2022, i prezzi degli immobili nuovi sono aumentati del 15 per cento rispetto al primo semestre 2020.

Negative, invece, le quotazioni di negozi (-0,6 per cento) e uffici (-0,2 per cento). A Nord (16 Comuni, tra cui Lissone, Giussano e Carate Brianza), nello stesso periodo di tempo le quotazioni delle nuove residenze sono lievitate del 7,3 per cento; calano i prezzi degli immobili commerciali (-2,7 per cento per i negozi). Infine, nella zona Ovest (17 Comuni, tra cui Desio, Seregno e Limbiate), le quotazioni degli appartamenti nuovi sono aumentate del 6,1 per cento tra il primo semestre 2020 e il secondo semestre 2022, mentre quelle dei negozi hanno fatto registrare un modesto +0,5 per cento.

Non mancano le ombre...

Accanto alle luci non mancano comunque alcune ombre:

«Nel secondo semestre del 2022 - conclude Carpinelli - il mercato immobiliare di Monza e Brianza ha iniziato a risentire della carenza di prodotto. Se i prezzi tengono e se in alcune zone le variazioni sono state positive, le transazioni sono però diminuite». Le cause? «I tempi di conclusione delle trattative si sono allungati, spesso per fattori marginali, ma discriminanti all’esito positivo della compravendita. L’iter di regolarizzazione edilizia, lungo, talvolta molto oneroso, ma necessario; l’aumento dei tassi di interesse e le maglie sempre più strette da parte delle banche delle verifiche di solvibilità di chi richiede il mutuo per la prima casa, sono tra i motivi principali che hanno causato il rallentamento del mercato. A ciò va aggiunto che anche la qualità del prodotto offerto, spesso, non è all’altezza della domanda, che sta diventando sempre più selettiva».

La Bce alza i tassi: cosa succede ora alle rate del mutuo?

Cosa succede ai mutui con il rialzo dei tassi di interesse, arrivati in Europa all’attuale livello del 3,5% dopo lunghi anni di immobilismo attorno allo zero? Diversi sono gli scenari per chi ha comprato casa o si appresta a farlo accendendo un debito in banca. Anzitutto vediamo chi un mutuo lo ha già.

Due, le situazioni possibili. La prima riguarda i mutuatari a tasso fisso: è questo il caso più indolore, dal momento che il maggior costo del denaro non ha conseguenze per il debitore. Il suo debito infatti prevede una rata fissa legata ad un tasso, l’Interest rate swap (in gergo Irs, ndr) stabilito all’inizio del mutuo e non suscettibile di modifiche successive. Ergo, l’importo della rata non cambia.

Tutt’altra musica per i debitori a tasso variabile

In questo caso il mutuo è agganciato ad un altro parametro, l’Euro inter bank offered rate (in gergo, Euribor) molto sensibile alle decisioni di politica monetaria delle banche centrali. In che modo? Quando il costo del denaro sale, l’Euribor aumenta e con lui l’importo della rata. In caso di rialzi ripetuti e consistenti l’effetto può diventare un salasso.

Tant’è che lo stesso presidente della Banca Centrale Europea, Cristine Lagarde, subito dopo gli aumenti dei tassi ha ammonito le banche «a rinegoziare i contratti a tasso variabile con i propri clienti» temendo che molti debitori possano non farcela più a pagare. Chi è in questa situazione può dunque correre ai ripari modificando un debito divenuto insostenibile.

Due possibilità

Due, le strade più comuni: la rinegoziazione, cioè il cambio di contratto con la banca dove è acceso il mutuo; la surroga, vale a dire la facoltà di spostare il debito da una banca ad un’altra che offra migliori condizioni. Un «salvagente», quest’ultimo, possibile in Italia dal 2007 quando l’allora ministro Pierluigi Bersani riuscì a introdurre alcune liberalizzazioni a tutela dei consumatori.

Quale, infine, l’effetto per chi una casa intende comprarla ora a debito? Che il mutuo sia fisso o variabile, una cosa è certa: col denaro più caro per chi chiede un prestito sono comunque dolori, perché sia l’Euribor sia l’Irs di mercato sono schizzati alle stelle. Che fare? O aspettare migliori chiari di luna o affidarsi alle cosiddette leggi del mercato. Se i tassi salgono si fanno meno mutui e si vendono meno case: alla lunga questo dovrebbe raffreddare il mercato immobiliare e far calare i prezzi degli immobili (che, per inciso, a Milano mostrano livelli sempre più irrealistici). Ecco allora che qualche opportunità potrebbe aprirsi riportando i prezzi delle case sulla Terra.

Il «lusso» è in vendita: dalla villa con la spa all’attico vista Duomo

Sono dimore da sogno: una offre la sala cinema «con comode poltrone relax»; un’altra campo da tennis, da bocce e pure un circuito per l'allenamento con moto e mountain bike. C’è il superattico con affaccio sul Duomo di Monza e la villa completa di - pronti a restare senza fiato? - zona wellness con grande piscina coperta e spa.

Si trovano tutte in Brianza e sono sul mercato. Per averle - e qui il fiato mancherà di nuovo - «basta» disporre di un conto corrente ad almeno sei zeri: un sogno proibito per la maggior parte dei portafogli, ma anche un’occasione di affari per chi dispone di risorse da impegnare in un segmento che continua ad attirare gli interessi degli investitori come dimostrano i dati statistici notarili: negli ultimi 5 anni la media delle compravendite di immobili di pregio (asset il cui valore è uguale o superiore al milione di euro) in Italia è stata di 3.465 unità, con un incremento del 57% dal 2016 al 2021 e del 40% dal 2020 al 2021.

Qualche esempio...

Chi invece non è un «paperone», può almeno rifarsi gli occhi ammirandone le immagini. Qualche esempio? A Bernareggio, nel Vimercatese, per 3 milioni e 150 mila euro si acquista la villa futuristica progettata dal celebre architetto Mario Botta: 3 mila metri quadri di parco privato e mille e 100 di abitazione su tre livelli raggiungibili con l’ascensore interno.

L'accogliente zona living al pian terreno si affianca a una moderna zona wellness con grande piscina e spa completa di sauna, oltre a una palestra. Costa «qualche» euro in più, 3 milioni e 950 mila per la precisione, l’esclusiva magione di Cesano Maderno edificata nei primi del Novecento; tra le chicche la camera padronale con bagno en suite, la sala musica, la torretta panoramica e la casa del custode da circa - tenetevi forte - 300 metri quadrati. Chi preferisce restare in città a Monza, infine, per meno di un milione può trasferirsi in «Villa Umbertina», esclusiva residenza del Settecento in via Lecco: sul mercato ci sono due sue porzioni con soffitti affrescati, rispettivamente da 500 e 300 metri quadri. Costano rispettivamente 980 e 810 mila euro.

A Renate comprare casa costa la metà

Volete comprare casa ma siete a corto di quattrini? Allora puntate gli occhi su Renate dove appartamenti e villette hanno i prezzi più bassi della Brianza con una media di mille e 6 euro al metro quadro, quasi la metà di quanto richiesto nel resto della provincia MB (mediamente mille e 952 euro al metro quadro).

Per l’affitto basta muoversi solo di pochi passi: a Veduggio con Colzano si trovano i canoni più convenienti, 7,25 euro al mese per metro quadro. Lo dice l’analisi sull’andamento dei prezzi degli immobili realizzata nel mese di marzo da «Immobiliare.it», il più importante portale immobiliare italiano (ne riportiamo i risultati, divisi per i 55 Comuni della provincia, nella tabella accanto) che consegna invece a Vedano al Lambro e Concorezzo lo scettro di comuni più cari: 2 mila e 712 euro a metro quadro per comprare un immobile residenziale nel primo, 13,43 euro al metro quadro per affittarne uno nel secondo.

Perché i due paesi del Besanese sono così poco ambiti?

Lo abbiamo chiesto a Fabio Mapelli di «AF Immobiliare srl», agenzia immobiliare di via Dante a Renate che quest’anno festeggia i vent’anni di attività.

«I dati non sono una novità - ha garantito - Storicamente i prezzi in zona si sono sempre attestati sotto la media provinciale nonostante non ci siano motivi evidenti. I servizi non mancano, a differenza di altre aree più quotate: dalla stazione ferroviaria alle fermate dei pullman, alle scuole fino alla secondaria di primo grado. Senza dimenticare gli spazi verdi». «Succede quindi che i clienti, inizialmente poco attratti da queste soluzioni residenziali, cambino idea una volta viste da vicino».

C’è da dire che i mille e 6 euro al metro quadro indicati da Immobiliare.it sono il risultato della media tra i prezzi delle case in vendita; media che alcuni quartieri di Renate particolarmente a buon mercato, «intorno all’ufficio postale di via Papa Giovanni XXIII ad esempio», contribuiscono ad abbassare notevolmente.

«Dopo il lockdown la domanda è molto cambiata», ha concluso Mapelli. Dall’hinterland milanese ci si sposta in Brianza per trovare case più economiche e insieme vivibili con «terrazzi e giardini».

Un aumento delle richieste che, giocoforza, sta facendo lievitare i prezzi pure nel Besanese, soprattutto per le abitazioni nuove costrette a fare i conti con l’aumento del costo dei materiali.